Цены на недвижимость в Перми продолжают расти. В ретроспективе 3-х лет, цены на недвижимость в целом выросли на: 20-30% по вторичному рынку, до 43% на первичном рынке новостроек. Загородная недвижимость начала увеличиваться в цене только в последнее время, за все три года стоимость квадратного метра в индивидуальном доме подросла на 28%, стоимость земельных участков выросла на 26%.
Этому способствовала не одна, а ряд причин, развивавшихся волнообразно. В первую очередь повлияло снижение курса рубля по отношению к доллару. Цены на недвижимость очень чувствительны к валютному курсу, так как для населения это – самый незамысловатый и доступный способ сохранения своих денег. Последние 25 лет утвердился стереотип – «недвижимость всегда растет в цене». Это не совсем так, если пересчитать динамику цен не в рублях, а в старшей валюте. Повлияло также увеличение доступности такой народной инвестиции в недвижимость - запуск льготной ипотеки в 2020 году, которая «разогнала» рынок за несколько месяцев.
Пандемия изменила все. Поначалу первая волна и карантин затормозили рынок. На этом фоне, впервые за несколько лет взлетел рынок купли-продажи земельных участков – на 35% с апреля по август 2020 года.
Рынок загородной недвижимости все это время показывал инертность. И продавцы готовых домов, и строительные компании, казалось, старались не реагировать и сдерживать цены, не смотря на очевидный рост спроса. Вообще, по разнице динамик цен на квартиры и индивидуальные дома можно очевидно проследить разницу между продажами с целью извлечения сверхприбылей и продажами на основании реальной платежеспособности покупателей.
В частном секторе применяетсмя более индивидуальный подход. Мы детально согласовываем планы, материалы, технологии строительства, подробно обсуждаем и обосновываем каждую цифру в расчете стоимости строительства. На этом основании мы больше приближены к реальным запросам заказчиков. Это означает, что уже тогда можно было наблюдать расслоение – предложение рынка не соответствовало реальному спросу – первый «звоночек» кризиса.
Мало кто был готов к первой волне пандемии – останавливались поставки материалов, крупные застройщики многоэтажек приостанавливали работу, возникла нехватка рабочих. Мы тоже почувствовали некоторые трудности в логистике и из-за ограничения передвижений, однако, нам удалось организовать строительство домов, продолжать работу и контролировать процессы даже в этих условиях.
Как только ограничения начали сниматься, цены на недвижимость в середине 2020 года снова пошли вверх, прежде всего по новостройкам. Мы, опять же, были более чувствительны к реальному спросу.
Уже к концу 2020 года начал набирать обороты еще один фактор – рост цен на строительные материалы. Россия занимает значительную долю мирового сырьевого рынка и наши внутренние цены находятся в прямой зависимости от мировых. На наши внутренние цены повлияло и изменение спроса на метал в Китае, и меры стимулирования внутренней экономики в США, где очередное вливание денег спровоцировало строительный ажиотаж, резкий рост спроса на материалы, характерные для распространённой там технологии каркасного домостроения – древесина, утеплители, строительный металлопрокат.
Влияние всех факторов в совокупности оказалось настолько значительным, что это почувствовали все участники строительного рынка в России и каждый Заказчик.
Резкая динамика вверх началась с февраля 2020 года. Стоимость за квадратный мер в новостройках подскочила сразу на 20%, рынок строительства индивидуальных домов тоже стал вынужден реагировать на повышение цен на материалы, как следствие и стоимость готовых индивидуальных домов также начала расти.
За несколько недель до нового года первыми вверх пошли цены на металлическую арматуру. Еще тогда арматура подскочила в цене на 20%-30%. Сейчас, по сравнению с началом года стоимость увеличилась вдвое и даже больше по некоторым позициям. Металлочерепица с нового года выросла в цене на 289% - практически в три раза. Тенденция продолжается и затрагивает практически весь строительный металлопрокат, включая вязальную проволоку. На 184% подросли цены на древесину первого сорта, OSB плиты. Все утеплители также подорожали больше, чем на 50%.
Потребность в недвижимости есть всегда. Кроме желания сохранить свои деньги, практически все и всегда желают жить лучше. Однако только на основании этого тезиса прогноз на будущее строить нельзя. Очевидно, что уже год как при росте цен за квадратный метр, платежеспособный спрос снижается. Крупные застройщики строят не потому, что люди смогут купить квартиры, а потому, что рассчитывают на сверхприбыли и хотят оправдать сложившиеся в следствие различных факторов издержки. Государство, осознавая вероятность кризиса, конечно, предпринимает меры, во-первых, по сдерживанию цен на строительные материалы. Во- вторых, продлив льготную ипотеку, в-третьих, поддерживая крупных застройщиков.
В настоящее время ситуация с ростом цен на материалы стабилизировалась и даже, после трехкратного подъема, по некоторым позициям ожидается 20-25% откат, однако, ждать того, что все вернется к прежнему – не стоит. Текущие процессы – начало инфляционной спирали, остановить ее масштабах города, Пермского края не получится, так как в это включены общемировые тенденции.
Сейчас многие стараются хоть как-то спрогнозировать будущее, кто-то надеется на спад цен и считает, что лучше переждать. Наша рекомендация - ждать имеет смысл только если вы получаете свой основной доход в старшей валюте, пока это - доллар (пока он является мировой резервной валютой). Если же ваш основной доход - в рублях, ждать не имеет смысла, нужно реализовывать их сейчас и, если рассматривать вариант с инвестициями в недвижимость, то инвестировать не в квартиры. Поскольку велика вероятность что их стоимость упадёт. Загородная недвижимость реагирует на изменения рынка медленнее и основана на реальном спросе. Спад стоимости загородного жилья менее вероятен, при гораздо более высоком уровне комфорта, который вы получаете, это становится более выгодной инвестицией.
Материалы по этой теме:
Динамика изменения цен на строительные материалы
Прогноз изменения цен на недвижимость в 2021 году.